ASURANSI ATAS TANAH
KAJIAN PENGGUNAAN ASURANSI ATAS TANAH UNTUK MEMBERIKAN JAMINAN KEPASTIAN
HUKUM
TRIE SAKTI
PENDAHULUAN
Pemilikan dan penguasaan tanah
secara legal dibuktikan dengan adanya sertipikat hak atas tanah oleh pemegang
haknya. Sertipikat berguna sebagai “alat bukti” yang menyatakan
bahwa tanah tersebut telah terdaftar. Sertipikat merupakan alat pembuktian yang
kuat, sehingga selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya maka pemegang
sertipikat adalah pemilik yang sah. Hal
ini dinyatakan dalam pasal 23 ayat 2, pasal 32 ayat 2 dan pasal 38 ayat 2 UUPA.
Artinya nama yang tersebut dalam sertipikat tidak mutlak sebagai pemilik tetapi
masih diberi kesempatan kepada siapa saja yang merasa berhak untuk
membuktikannya dengan mengajukan gugatan ke
pengadilan. Bila pengadilan memutuskan bahwa orang yang paling berhak
adalah yang namanya tidak tersebut dalam sertipikat, maka atas putusan itu juga
memerintahkan kepada BPN untuk membatalkan hak yang namanya tersebut dalam
sertipikat tadi.
Hal
ini terjadi karena Negara kita menggunakan system publikasi negative dalam
pendaftaran tanahnya. Dalam system publikasi ini Negara tidak menjamin
kebenaran data tanah yang disajikan, berbeda dengan Negara yang menggunakan
system publikasi positif dimana Negara menjamin kebenaran data yang disajikan
sehingga kebenaran data tersebut dapat dipercaya.
Terbukanya
kemungkinan mendapatkan gugatan dari pihak ketiga dan adanya resiko kehilangan
hak atas tanah menyebabkan pemegang sertipikat merasa tidak memiliki jaminan
kepastian hukum, selalu ada kemungkinan tanahnya dapat digugat dan haknya
berpindah kepada pihak lain. Untuk mengantisipasi gugatan tersebut maka pasal
32 PP No. 24 tahun 1997 menetapkan bahwa :
“dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan
sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah
tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang
merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak
tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat
itu, tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke
Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut. “
Implementasi Pasal 32 ayat (2)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tidak berjalan efektif, karena masih
banyak sertipikat hak milik atas tanah yang telah terbit diterima sebagai objek
sengketa di Pengadilan Tata Usaha Negara dan sertipikat tersebut ada yang
dibatalkan oleh Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara yang dikuatkan oleh
putusan Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara maupun Mahkamah Agung. Hal
ini menunjukkan hakim mempunyai penafsiran yang berbeda-beda terhadap ketentuan
tersebut sehingga pemegang sertipikat merasa kawatir dan tidak mendapatkan
kepastian serta perlindungan hukum. Ketentuan dalam pasal 32 ini juga harus
didukung dengan kelengkapan data pertanahan yang menjamin kebenaran data yang
disajikan.
Disisi
lain informasi tingginya kasus pertanahan yang masuk ke Pengadilan semakin
membuat pemegang sertipikat was-was karena takut suatu ketika hak atas tanahnya
menjadi hilang beralih kepada pihak lain. Dari jumlah 4048 perkara perdata di
tingkat kasasi selama 2001 terdapat 2006 perkara atau 45,59 persen adalah
sengketa pertanahan[1]. Menurut data, total sertipikat yang sudah
dikeluarkan Kementrian Agraria tata Ruang dan Pertanahan/BPN sejumlah
44.982.124 yang berarti baru sekitar 50
% dari estimasi jumlah sertipikat. [2]
Berarti jumlah sertipikat yang menjadi kasus pertanahan dan digugat di
pengadilan volumenya kecil dan kurang
dari 1 %. Adapun data Mahkamah
Agung RI tahun 2013 menunjukkan klasifikasi perkara kasasi perdata yang berkaitan dengan sengketa tanah
jumlahnya 1075 (32,77 %), sedangkan perkara kasasi tata usaha negara
klasifikasi pertanahan mencapai 290 ( 51,60 %).
Walaupun
volume kasus pertanahan kecil namun prosesnya memakan waktu cukup lama, hal ini
terjadi karena sistem hukum kita yang memungkinkan suatu perkara diperiksa oleh
dua badan peradilan, sebagai ilustrasi A yang sudah menang di Pengadilan
Perdata dapat digugat kembali di PTUN, demikian sebaliknya. Dan setelah putusan
in kracht, proses pembatalan dari Kantor Pertanahan terkadang baru dilaksanakan
setelah bertahun-tahun.
Berbeda
dengan negara-negara yang tunduk pada sistem hukum Anglo Saxon dimana sistem publikasinya
menganut sistem positif. Sistem pendaftaran tanah positif didukung dengan suatu
lembaga penunjang, baik dengan model asuransi atau bentuk jaminan lain yang
ditanggung oleh pemerintah. Lembaga
asuransi dipakai dalam sistem hukum tersebut, karena jika terjadi kesalahan
pendaftaran tanah, maka kepada pemilik atau penggugat yang dapat membuktikan
bahwa gugatannya benar dan dikabulkan hakim, maka ia akan mendapat ganti rugi
atas tanahnya tersebut tanpa membatalkan hak atas tanah tergugat. Demikian
halnya jika tidak terdapat lembaga asuransi, maka negara bertanggung jawab atas
resiko kekeliruan atas pemalsuan pada proses pendaftaran tanah. Hal ini
konsisten dalam sistem publikasi positif, karena tanda bukti hak mempunyai
kekuatan bukti mutlak, artinya tidak dapat dibatalkan dalam hal apapun.
Berkenan
dengan system pendaftaran tanah, salah satu
Misi Kementerian Agraria
dan Tata Ruang/BPN Dikutip dari Rumusan Rapat Kerja Nasional Kementerian Agraria
dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional 2015 bidang Infrastruktur
Agraria, Tata Ruang dan Pertanahan,
yaitu Penyediaan Peta Dasar
dan infrastruktur lainnya bagi kepentingan agraria, tata ruang dan pertanahan
merupakan upaya mewujudkan sistem pendaftaran tanah stelsel positif. Upaya untuk menuju
pendaftaran tanah stelsel positif sudah sejak lama di wacanakan namun menjadi
buntu karena beban Negara terhadap pembayaran ganti rugi kepada pemegang
sertipikat.
PEMBAHASAN
Dengan masih digunakannya
system pendaftaran tanah stelsel negative maka masyarakat pemegang hak perlu di berikan perlindungan hokum melalui
lembaga penjaminan atau asuransi sebagaimana yang digunakan di Negara yang
menganut stelsel positif, hal ini penting sebagai kompensasi atas kerugian yang dialami oleh pemilik tanah
yang benar. Asuransi mendesak untuk diterapkan mengingat penggunaan system
positif belum dapat dilaksanakan karena keterbatasan anggaran Pemerintah.
Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah
1.
Sistem Publikasi Positif selalu menggunakan
system pendaftaran hak maka mesti ada register atau buku tanah sebagai bentuk
penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertipikat hak sebagai surat tanda
bukti hak. Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam register sebagai
pemegang hak lah yang membuat orang tersebut menjadi pemegang hak yang
bersangkutan bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan.
Dengan demikian apa yang
tercantum di dalam buku tanah dan sertipikat yang dikeluarkan merupakan alat
pembuktian yang mutlak. Pihak ketiga yang mempunyai bukti dan beritikad baik
yang bertindak atas dasar bukti tersebut mendapat perlindungan multak meskipun
kemudian keterangan-keterangan yang didalamnya tidak benar dan pihak ketiga
yang merasa dirugikan harus mendapat ganti rugi atau konpensasi dalam bentuk
lain. Dalam system ini orang dengan itikad baik dan dengan pembayaran
memperoleh indefeasible title atau hak yang tidak dapat diganggu gugat dengan
didaftarnya namanya sebagai pemegang hak dalam register. Dalam sistem pendaftaran positif, resiko jika
terdapat kepalsuan ditanggung oleh negara, berupa pembayaran ganti rugi kepada
pihak penuntut yang terbukti haknya benar. Sedangkan pada sistem pendaftaran
tanah positif di Amerika, resiko diserahkan pada lembaga penyedia dana jamian
yaitu asuransi.
2.
Sistem publikasi
negatif, bukan pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hokum yang dilakukan
menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Dalam system ini surat tanda bukti
hak berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Keterangan-keterangan yang
tercantum didalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai
keterangan yang benar selama tidak ada alat pembuktian lain yang membuktikan
sebaliknya.
Asas peralihan hak atas tanah
menurut sistem ini adalah asas “nemo plus yuris”, dimana asas nemo plus yuris berbunyi
orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya. Asas nemo plus
yuris ini bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang sebenarnya. Berdasarkan
asas nemo plus yuris ini, pemegang hak yang sebenarnya akan selalu dapat
menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapapun.
Untuk mengatasi kelemahan sistem
publikasai negatif maka Hukum Barat menyediakan lembaga “acquisitieve verjaring”, yang tidak dikenal dalam Hukum Adat.
Hukum adat sendiri telah menyediakan lembaga yang dikenal dengan lembaga “rechtverweking”, yang menyebabkan
pemegang hak yang sebenarnya kehilangan haknya untuk mengajukan haknya dalam
waktu yang wajar. Lembaga “rechtwerking”
dimuat dalam Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997, tetapi tidak secara
otomatis digunakan karena lembaga “rechtwerking”
hanya dapat digunakan apabila diajukan sendiri oleh para pihak yang
berkepentingan. Dalam kenyataannya lembaga
“rechtwerking” telah digunakan oleh Mahkamah Agung dalam berbagai keputusan
sejak tahun 1955 yaitu sejak adanya Putusan
Mahkamah Agung tanggal 10 Januari 1957 Nomor 210/K/Sip/1955 (Kasus di Kabupaten
Pandeglang, Jawa Barat) : “Gugatan tidak dapat diterima, oleh karena para
penggugat dengan mendiamkan selama 25 tahun dianggap telah menghilangkan
haknya.
Perbandingan Penggunaan Sistem Pendaftaran
Tanah
Berikut ini
nama Negara yang menggunakan system pendaftaran hak dan system pendaftaran
akta.
1. Negara-negara
yang menganut sistem pendaftaran hak
Beberapa
contoh negara yang menganut sistem ini antara lain sebagai berikut:
a)
Filipina
Filipina mempergunakan
sistem pendaftaran hak. Untuk memperoleh hak atas tanah dengan berdasarkan
Dekrit Presiden Marcos No. 27, bahwa penggarap tanah menjadi pemilik hak atas
tanah yang digarapnya. Hal ini untuk memperbaiki hubungan yang buruk antara
tuan tanah dengan penggarap tanah. Kepada petani penggarap tersebut diberikan
sertifikat sementara yaitu “Certificate
of Land Transfer” oleh pemerintah. Sistem pendaftaran tanah didasarkan pada
Pasal 709 “Code Civil” bahwa pendaftaran tanah di Filipina apabila hak milik
tersebut tidak atau belum terdaftar / terekam pada daftar milik, maka tidak
berarti tanah tersebut dianggap sebagai hak orang ketiga. Pasal 1544 Code Civil
menyatakan mengenai siapa yang menjadi pemilik diantara 2 (dua) orang tersebut
yang akan menjadi pemilik dari lahan yang dimaksud. Maka kepada orang yang
dapat menunjukkan atas hak yang terlama yang dapat dibuktikan dengan itikad
baik menjadi pemilik tanah itu.
b) Jerman
Peralihan eigendom terjadi dengan perjanjian
kebendaan dan pendaftaran pada grundbuch
(buku tanah), yaitu seluruh daftar yang menyatakan keadaan hukum dan berbagai
persil. Harus dibuat akta otentik oleh notaris dan kemudian pendaftaran
dilakukan oleh hakim distrik (kantor rechter) yang akan meneliti lebih dahulu
kebenaran segala sesuatu formalitas, termasuk kesesuaian kehendak pihak-pihak.
Pejabat khusus yang bertanggung jawab untuk tiap kali memeriksa pada setiap
pendaftaran pada daftar yang ada disebut Grundbuchrichter.
c)
Swiss
Menggunakan sistem positif atau sistem pendaftaran
hak. Bagi pemegang sertifikat kekuatannya mutlak, tidak di bawah
kuasa pengadilan, tidak dapat diganggu gugat walau terbukti ada penipuan. Dalam
mengurus sertifikat, pihak kantor pendaftaran tanah harus mengadakan
pemeriksaan yang teliti atau aktif. Pendaftaran dilakukan dengan permohonan
tertulis dari orang yang namanya tercatat dalam Grund Buch dengan melampirkan akta otentiknya yang berisikan
peralihan kepada pemilik yang baru.[3]
2.
Negara-negara
yang menganut sistem pendaftaran akta
Beberapa nama negara yang menganut sistem
pendaftaran akta antara lain sebagai berikut:
a) Perancis
Peralihan eigendom sudah terjadi pada saat perjanjian obligasi
yaitu dari penyerahan eigendom tersebut. Dengan akte perjanjian untuk peralihan
hak dianggap telah terjadi peralihan eigendom dari yang punya kepada yang
memperoleh. Publikasi dari peralihan eigendom dilaksanakan dengan pendaftaran
akta otentik pada daftar. Pejabat yang bertanggungjawab untuk melaksanakan
pendaftaran tersebut adalah notaris dimana akta itu dilaksanakan.
b) Bahamas
Di
negara Bahamas, Pendaftaran Tanah dilakukan oleh Departemen Pendaftaran secara
umum yang mengoperasikan sistem pendaftaran akta (dengan pencatatan secara
khususnya). Dan sistem pendaftaran akta yang dianutnya mengakibatkan sistem
publikasi negatif yang dianut negara Bahamas tersebut.
3. Negara yang Menggunakan Sistem Campuran ( Amerika
Serikat)
Amerika
Serikat merupakan salah satu negara terbesar di dunia yang mempunyai 50 negara
bagian dan sejumlah 3141 wilayah kabupaten atau kota administratif yang
berhubungan dengan kabupaten tersebut, yang diperintah oleh pemerintah yang
dipilih di muka umum dan juga oleh pegawai sipil. Tanggung jawab dari
pemerintah di setiap negara bagian sangatlah besar dari suatu wilayah ke
wilayah lain, seperti hubungan antara ibukota negara bagian dengan wilayah
pemerintahan kotapraja di wilayah tersebut.
Dalam sistem
pendaftaran tanah di Amerika Serikat, hampir sebagian besar sistem Pendaftaran
Akta dipilih dan resmi dilaksanakan dalam suatu wilayah negara bagian yang
terdapat dalam Republik Amerika Serikat. Sebagai informasi tambahan, bahkan di
beberapa wilayah negara bagian, sistem pendaftaran akta juga diberlakukan untuk
melakukan tindakan pembukuan terhadap dokumen publik yang tidak ada kaitannya
dengan tanah, seperti anggaran dasar suatu perusahaan, pemberhentian anggota
militer, segala sesuatu yang berhubungan dengan ijin perkawinan, dalam
badan-badan peradilan, dan sebagainya.
Namun, di
beberapa negara bagian di Amerika Serikat pendaftaran suatu akta didasarkan
pada Sistem Torrens, yang berarti menggunakan sistem pendaftaran hak dalam
pendaftaran maupun beberapa implementasi yang terkait dengan sistem pendaftaran
tersebut. Negara-negara bagian Amerika Serikat yang masih mengikuti sistem
pendaftaran hak antara lain sebagai berikut:[4]
a)
Iowa
b)
Minnesota
c)
Massachusetts
d)
Colorado
e)
Hawaii
f)
New York
g)
North
Carolina
h)
Ohio
i)
Washington
j)
Illinois
(Cook County)
k)
Georgia
Sedangkan,
negara-negara bagian lainnya, kebalikan dari sebelas negara bagian yang
disebutkan di atas, masih menggunakan sistem pendaftaran akta. Oleh karena
negara-negara bagian Amerika Serikat tidak semua menganut sistem pendaftaran
yang sama, maka berikut akan diuraikan mengenai prosedur Sistem Pendaftaran
Akta dan Sistem Pendaftaran Hak yang dianut oleh negara-negara bagian tersebut,
yaitu sebagai berikut:
1)
Negara bagian yang menganut Sistem
Pendaftaran Akta
Salah satu tanggung jawab dari sebagian besar
negara bagian dan pemerintahan ibukota dari negara bagian yang menggunakan
sistem pendaftaran akta adalah mengoperasikan sistem tersebut dengan baik.
Kantor pendaftaran setempat harus selalu memperbaharui arsip-arsip dan dokumen
yang berkaitan dengan hak kepemilikan tanah seseorang, menyusun daftar
nama-nama orang yang melakukan transaksi jual beli tanah, dan juga mencatat
karakteristik transaksi jual beli tanah yang dipengaruhi oleh letak geografis
suatu tanah. Perbuatan yang dilakukan terhadap dokumen kepemilikan tanah
tersebut disebut pencatatan (recording)
bukan pendaftaran (registration),
meskipun kantor pemerintah yang melakukan kegiatan tersebut dinamakan Kantor
Pendaftaran.
Sebagaimana
yang telah diuraikan di atas bahwa hampir semua negara bagian di Amerika
Serikat menggunakan sistem pendaftaran akta. Berikut akan dibahas secara lebih
rinci salah satu negara bagian yang menggunakan sistem tersebut, yaitu negara
bagian Wisconsin, tepatnya dalam wilayah kapubaten Dane dengan pokok-pokok
bahasan sebagai berikut:
a.
Dasar Hukum Berlakunya Sistem Pendaftaran
Akta di Wisconsin
Terdapat
dalam Wisconsin Statutes, tepatnya
dalam pasal 1 (penggabungan atau aneks) untuk melengkapi Bab 59 dalam
perundang-undangan tersebut, yang mengatur mengenai peraturan dan prosedur
pendaftaran akta di negara bagian tersebut. Dalam perundang-undangan tersebut,
akta didefinisikan sebagai suatu instrumen tertulis yang ketika dilakukan
eksekusi akan membawa hak dan kepemilikan dari tanah tersebut dari penjual
kepada pembeli.[5]
b.
Proses Penelusuran Latar Belakang (Jejak)
Akta atau Title Search
Dalam akta ditulis pencatatan transaksi jual
beli tanah antara dua pihak dan memberikan bukti bahwa transaksi tersebut telah
terjadi. Namun, akta itu sendiri tidak membuktikan keabsahan dari pemindahan
hak yang telah dilakukan. Sebelum transaksi penjualan tanah dilakukan, maka
seseorang yang bermaksud untuk membeli tanah yang bersangkutan bertanggungjawab
untuk menelusuri dan mencari tahu apakah penjual yang menjual tanah tersebut
benar mempunyai hak kepemilikan atas tanah itu melalui penelitian terhadap
dokumen-dokumen hasil transaksi terdahulu.
Penelitian yang dilakukan juga harus
mengidentifikasikan transaksi lainnya yang dicatat di Kantor Pendaftaran Akta,
seperti ada tidaknya hipotek, hak gadai, kekuasaan seseorang, ataupun dokumen
potensial lainnya yang membebani tanah yang bersangkutan sehingga dapat
mempengaruhi status tanah tersebut. Penelitian tersebut harus dilakukan
berkali-kali setiap kali terjadinya transaksi dalam suatu waktu tertentu yang
mempengaruhi ketelitian dalam hasil yang diperoleh, untuk meyakinkan orang yang
akan memperoleh tanah bahwa penjual merupakan orang yang berhak atas tanah yang
bersangkutan. Di samping itu, penelitian juga membantu untuk
mengidentifikasikan segala kejahatan yang terkandung dalam transaksi-transaksi
sebelumnya.
Dalam sistem ini, penelusuran dari hak-hak
atas tanah yang terdapat sebelumnya (title search) dilakukan oleh ahli hukum
profesional di bidang pertanahan dan hasil penelitian tersebut dijamin oleh
perusahaan asuransi yang menangani masalah hak atas tanah.
Langkah awal dari suatu title search adalah
menemukan suatu rangkaian dari seluruh pemilik sebelumnya dari bidang tanah
tersebut. Di Amerika Serikat, hampir sebagian besar daftar dalam yurisdiksi
kepemilikan tanah hanya terdaftar oleh nama pemilik properti yang bersangkutan.
Dengan mencari nama pemilik tanah yang sekarang dalam suatu bidang tanah dalam
daftar kepemilikan tanah tersebut, maka nama penjual sebagai pemilik sebelumnya
dapat ditentukan dengan cara seperti itu.
Sehingga, nama yang baru lagi dalam daftar
kepemilikan tanah dapat digunakan untuk menemukan jejak dari nama pemilik tanah
berikutnya ataupun sebelumnya untuk proses selanjutnya. Seperti halnya
kebiasaan banyak ahli hukum terdahulu untuk menemukan jejak pemilik tanah
sebelumnya sekurang-kurangnya sampai 60 tahun sebelumnya. Bahkan peneliti dapat
meneliti lebih jauh untuk menemukan
jejak pemilik sebelumnya dengan meneliti saat bidang tanah tersebut pertama
kali ada.
Langkah kedua dalam suatu title search adalah
untuk menemukan setiap pemilik tanah tersebut secara silsilah kepemilikan tanah
kedepannya, yang pada waktu tertentu pasti telah meneruskan untuk menjual tanah
yang bersangkutan pada pemilik berikutnya. Tujuan utama dari langkah ini adalah
untuk memastikan pemilik sebelumnya tidak lebih dahulu menjual bidang tanah
kepada seseorang di luar daripada suatu jejak (rangkaian) kepemilikan tanah
yang sudah ditelusuri. Bahkan supaya memastikan agar pemilik tanah tidak
memberikan hak kepemilikan tanahnya kepada orang lain untuk menguasai tanah yang
bersangkutan.
Setelah seluruh dokumen yang diperlukan telah
lengkap, maka langkah selanjutnya adalah meneliti kata-kata yang ada dalam
seluruh dokumen. Ahli hukum biasanya mengecek untuk melihat setiap jejak
kepemilikan tanah yang ada telah terlaksana secara tepat dan hak-hak pemilik
tanah tidak dialihkan atau diubah dalam semua dokumen tersebut.
Langkah akhir adalah opini dari ahli hukum
yang melakukan title search tersebut. Setelah membaca semua dokumen yang
diteliti, maka peneliti menyarankan pemilik tanah yang bersangkutan untuk
menyelesaikan masalah-masalah yang potensial terjadi dan membantu orang yang
membayar tersebut untuk menyelesaikan masalah yang terjadi sehingga membuat
hak-hak atas tanah yang bersangkutan menjadi lebih aman.
2) Negara
Bagian Yang menganut Sistem Pendaftaran Hak
Hingga saat
ini terdapat sebelas negara bagian di Amerika Serikat yang menggunakan sistem
Torrens atau sistem pendaftaran hak. Salah satu negara bagian Amerika Serikat
dengan sistem pendaftaran hak yang dianutnya yang akan dibahas adalah
Massachusetts.
a.
Sejarah Sistem Torrens di Massachusetts
Pertama kali sistem pendaftaran tanah yang
menganut sistem Torrens ini diberlakukan secara resmi di Massachusetts yang
beribukota di Boston pada tahun 1891 dengan suatu upacara singkat peresmian
oleh Gubernur William.E.Russel. Kemudian, Gubernur membuat suatu pesan khusus
kepada Badan Pembuat Undang-Undang supaya sistem tersebut dikembangkan melalui
peraturan perundang-undangan di negara bagian itu.[6]
Banyak
kalangan dari warga negara, baik dari organinasi bisnis, media massa, dan
institusi-institusi lainnya yang mulai membicarakan mengenai pemberlakuan
sistem ini, hingga akhirnya Undang-Undang mengenai sistem pendaftaran tanah
mulai efektif diberlakukan pada tanggal 1 Oktober 1898. Di samping itu,
pengadilan yang menangani kasus mengenai pendaftaran tanah mulai dibuka dua
minggu sesudah pemberlakuan secara efektif undang-undang tersebut.
Hasil dari
pemberlakuan sistem pendaftaran yang ditetapkan oleh Gubernur tersebut dalam
tujuh tahun berikutnya adalah perkembangan dalam bidang hukum tanah, bahkan
menjadi salah satu sistem pendaftaran tanah terbaik yang direncanakan dapat
dilaksanakan pada peraturan-peraturan negara-negara persemakmuran
(commonwealth) yang pada umumnya juga menggunakan sistem Torrens.
Salah satu gubernur
yang pernah menjabat di negara bagian ini membuat pernyataan bahwa sistem
pendaftaran tanah yang bersumber dari Australia tersebut memerlukan
langkah-langkah yang panjang untuk menciptakan suatu kebebasan, keamanan, dan
kerendahan harga sebagaimana suatu sistem pendaftaran yang diinginkan semua
orang. Beliau juga menambahkan bahwa sebenarnya suatu perencanaan yang dibuat
sangat sederhana dan mengagumkan, dan diperuntukkan untuk mendapatkan suatu
kepuasan dimanapun suatu sistem pendaftaran tersebut diperkenalkan.[7]
Bila diselidiki lebih
jauh, pada kenyataannya sistem pendaftaran akta berlaku di negara-negara
persemakmuran (commonwealth) selama lebih dari 240 tahun. Pada suatu waktu,
ketika populasi penduduk menjadi lebih sedikit, sistem lama tersebut
kelihatannya menjadi semakin memuaskan. Tetapi di Amerika Serikat, tepatnya di
50 negara bagian dan juga setiap kota di negara bagiannya saat ini telah
dipenuhi oleh kepadatan populasi kurang lebih sebesar 70%. Kepadatan populasi
tersebut dengan penambahan lebih banyak bagian-bagian bidang tanah tertentu dan
peningkatkan transaksi jual beli perumahan yang dibutuhkan penduduk saat itu,
mencerminkan banyaknya catatan atau riwayat kepemilikan tanah yang telah
terjadi dalam suatu sistem pendaftaran akta. Dengan adanya kesulitan dalam
menelusuri riwayat dalam sistem pendaftaran akta itu, maka membuktikan perlunya
perhatian yang sangat serius disini dan dimanapun juga. Selain itu, pembeli
dikenakan biaya yang besar dan juga pajak yang besar dalam penelusuran riwayat
tersebut, sehingga Massachusetts menggunakan sistem pendaftaran hak yang
berbeda dengan kebanyakan negara bagian Amerika Serikat lainnya yang
mempergunakan sistem pendaftaran akta.
Sejak pengenalan
sistem Torrens sebagai sistem pendaftaran tanah, sistem tersebut berhasil
diberlakukan di negara-negara bagian seperti California, Minnesota,
Massachusetts, dan Ohio. Hal yang paling utama dalam sistemnya adalah hak yang
dimiliki oleh seseorang untuk membuktikan gugatan dari manapun bahwa tanah
tersebut adalah milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dan sistem ini
pulalah yang menjadi populer di Massachusetts.
b.
Dasar hukum berlakunya sistem Torrens di
Massachusetts
Dalam Bab I, Bagian I, dan Pasal III
Konstitusi di Massachusetts memberikan kekuasaan pada Peradilan Umum untuk
mengangkat peradilan tersebut menangani segala macam tindakan sebagai percobaan
awal. Menurut kekuasaan tersebut, berdasarkan Bab 562 dalam UU tahun 1898, yang
mulai efektif berlaku sejak tanggal 1 Oktober 1898, Peradilan Umum membuat
suatu Pengadilan Pendaftaran khusus. [8]
Pada tahun 1900, berdasarkan Bab 354 dalam UU tersebut, kantor tersebut
berganti nama menjadi Pengadilan Pendaftaran Tanah (Court of Land
Registration). Sejak adanya Bab 448 dalam UU tahun 1904, namanya menjadi lebih
sederhana yaitu Pengadilan Pertanahan (Land Court). Pengadilan tersebut mulai
bekerja dengan baik pada tanggal 14 Oktober 1898, tepatnya di ruangan nomor 227
di Tremont Building.
Pada UU Pendaftaran
Tanah Massachusetss Tahun 1898 dalam Bab 562, disebutkan bahwa pengadilan
mempunyai fungsi kekuasaan baik secara yudisial maupun secara administratif,
tetapi hal-hal yang berhubungan dengan tanah dan bangunan ditangani oleh
pegawai atau staff yang mempunyai keahlian di bidang tersebut.
Melalui Bab
413 Undang-Undang Tahun 2000 yang mengamendemen Bab 185 yang lama dari UU
sebelumnya, menyebutkan bahwa Peradilan Umum menyebutkan 4 hal-hal dimana
persetujuan dari Peradilan tersebut ditarik kembali dalam penerbitan sertipikat
atas tanah, yaitu:
1. Apabila tanah yang terdaftar besarnya kurang
dari 50% dari areal bidang tanah yang memiliki dua atau lebih bidang tanah
bersebelahan yang dimiliki oleh pemilik tanah yang sama.
2. Apabila tanah yang terdaftar (remaining land) besarnya kurang dari 10%
dari areal bidang tanah yang ditunjukkan dalam rencana yang sudah tercantum
dalam surat keputusan dan ada dalam sertipikat yang bersangkutan.
3. Dalam segala hal, penggugat harus mengajukan
bukti bahwa tanah yang dijual untuk ditarik kembali tidak sesuai dengan
perundang-undangan yang ada.
c.
Eksistensi Sistem Torrens di Massachusetts
Sampai saat ini, sistem Torrens yang
melakukan pendaftaran tanah dengan pendaftaran hak, atau yang dikenal dengan
sebutan abstract system masih berlaku
di Massachusetts. Dalam sistem ini, bukti kepemilikan hak adalah sertpikat yang
diterbitkan oleh Kantor Pendaftaran tanah.
Sistem Torrens yang
berlaku di Massachusetts sesuai dengan prinsip hak kepemilikan atas tanah yang
tidak dapat diganggu gugat (indefeasible
title), yang tidak memerlukan penelusuran akan jejak (latar belakang) dari
akta yang telah diterbitkan. Setiap bidang tanah diberi catatan terpisah dalam
pendaftarannya dan diidentifikasikan oleh surat keterangan mengenai rencana
pendaftarannya. Catatan tersebut mencatat mengenai letak dan batas-batas tanah,
nama pemilik tanah yang bersangkutan, dan segala macam hak-hak yang membebani
tanah tersebut yang dapat mempengaruhi hak atas tanah tersebut. Negara menjamin
hak dan biasanya didukung dengan adanya kompensasi kepada pemilik tanah apabila
kepemilikan hak atas tanah hilang karena kelalaian daripada negara yang
bersangkutan.[9]
Selain itu, ada beberapa perbedaan sistem
Torrens yang berlaku di negara bagian ini dengan sistem pendaftaran akta yang
berlaku di hampir kebanyakan negara bagian Amerika Serikat, yaitu:
1.
Dalam sistem
pendaftaran akta, pembeli yang beritikad baik menanggung resiko akan hilangnya
kepemilikan hak atas tanah jika suatu saat ada orang yang mengajukan klaim
bahwa tanah tersebut adalah miliknya. Sedangkan pada sistem Torrens, pemilik
sertipikat hak atas tanah dapat mengalahkan segala macam gugatan yang timbul
secara langsung meskipun masih pada tahap awal gugatan tersebut.
2.
Pada sistem
Torrens, pemilik tanah mempertahankan tanahnya sedangkan penggugat dapat
mengajukan kompensasi uang. Sedangkan pendaftaran akta berlaku sebaliknya,
penguggat mendapatkan tanahnya sedangkan pemilik tanah diberikan kompensasi
uang.
3.
Besarnya
ganti kerugian dalam Sistem Torrens termasuk dalam biaya pendaftaran yang
dikeluarkan, seperti di Massachusetts dan di Washington dimana pemilik tanah
membayar biaya pendaftaran pada Kantor Pendaftaran sebesar 1/40 dari 1%
taksiran nilai dari tanah dan bangunan yang bersangkutan.
Title
Insurance
Title insurance untuk pertama kalinya dicetuskan di negara Amerika Serikat,
karena negara ini menganut sistem pendaftaran akta (registration of deeds)
dalam pendaftaran tanahnya. Hal ini
menyebabkan si pemegang hak dapat sewaktu-waktu kehilangan hak atas tanahnya.
Sebagaimana disebutkan dalam Land Administration Guidelines with Special
Reference to Countries in Transition[10]:
“Under a system of registration of deeds, a copy of the transfer document
is deposited a deeds registry. An entry in the registry then provides evidence
of the vendor’s right to sell. In part of the United States of America, private
registers are operated by insurance companies that underwrite any losses that may arise through defects in the title.
This is known as title insurance. Under title insurance, the purchaser pays a
premium to obtain the necessary guarantee. If fraud takes place and a purchaser
of land finds that the title is invalid, the insurance company will pay
compensation. This system does not however support general land management”.
Maka untuk
meng-cover risiko kehilangan hak atas tanah, didirikanlah perusahaan title
insurance. The Law Property Assurance and Trust Society, adalah perusahaan
asuransi yang pertama kalinya meng-cover risiko title insurance. Perusahaan ini
didirikan di Pennsylvania pada tahun 1853.
Title insurance dalam perkembangannya
sudah berlaku di banyak negara, seperti Kanada, Australia, Inggris, Irlandia,
Mexico, Selandia Baru, China, Korea dan negara-negara Eropa lainnya. Jika
dilihat dari negara-negara yang sudah menerapkan title insurance tersebut,
ternyata title insurance tidak saja berlaku bagi negara yang menganut sistem
pendaftaran akta tetapi juga berlaku di negara-negara yang menganut sistem
pendaftaran hak, seperti Inggris, Australia dan sebagainya.
Dalam sistem title insurance, untuk mengatasi
resiko atas gugatan dan kemungkinan kehilangan hak atas tanah maka setiap calon
pemegang hak (pembeli) biasanya melakukan penelitian terlebih dulu terhadap
tanah yang bersangkutan (title search) dimana hasilnya selanjutnya
diasuransikan kepada pihak asuransi
(title insurance). Dengan diterapkannya sistem title insurance maka pemegang
hak terdaftar dapat dilindungi sedangkan pihak yang memenangkan perkara dalam
peradilan mendapat pembayaran kompensasi oleh pihak asuransi. Title insurance semula diterapkan di negara-negara yang menggunakan sistem publikasi
negatif, seperti Amerika Serikat. Tetapi saat ini tidak menutup kemungkinan
bagi negara-negara yang menganut sistem publikasi positif pun dapat menerapkan title insurance, seperti Australia,
Kanada, Inggris. Begitu pula halnya dengan Hong Kong. [11]
Title insurance sendiri sebenarnya
bukanlah termasuk asuransi jiwa tetapi lebih merupakan sebagai asuransi
kerugian. Tetapi bedanya adalah, kalau asuransi kerugian hanya mendapat ganti
kerugian terhadap risiko-risiko yang disebut di dalam polis. Sedangkan risiko
yang dicover dalam title insurance meliputi juga risiko
yang terjadi setelah polis ditanda tangani.[12]
1.
Obyek Yang
Diasuransikan Dalam Title Insurance
Dalam setiap asuransi pasti ada obyek yang dapat diasuransikan. Dalam title insurance, obyek yang dapat
diasuransikan adalah hak atas tanah yang berstatus fee simple estate[13] dan hak jaminan
atas tanah yang berupa mortgage. Selain itu title insurance juga mengcover
risiko terhadap hak kepemilikan lainnya, termasuk easement, lease atau life estate. Namun apabila
sebidang tanah dijadikan jaminan hutang, maka title insurance belum tentu dibutuhkan oleh setiap lenders atau krediturnya. Biasanya kreditur lebih menghendaki asuransi kebakaran
dan jenis-jenis asuransi lainnya untuk melindungi piutang para kreditur
tersebut.
2.
Jenis-jenis
Polis Dalam Title Insurance
Polis
merupakan suatu dokumen yang berisikan segala syarat-syarat mengenai suatu
perjanjian asuransi, yang dikeluarkan dan ditandatangani oleh perusahaan
asuransi sebagai penanggung. Polis sendiri bukanlah merupakan suatu kontrak
atau perjanjian, akan tetapi merupakan bukti adanya suatu perjanjian. Dalam title insurance pun perjanjian asuransi
dibuktikan dengan adanya polis, dimana polis title insurance adalah “a
contract of indemnity between the insurance company and the owner of an
interest in real property”[14]. Dalam title insurance, ada 3 (jenis) polis yang dikenal, yaitu:
a. Owner’s
policy
The owner’s policy
memberi jaminan kepada purchaser[15] sebagai
tertanggung bahwa hak atas kepemilikan yang dilimpahkan kepada purchaser itu bebas
dari semua kelemahan/cacat, liens dan juga melindungi si purchaser terhadap kehilangan
dan kerugian yang diderita jika tanah tersebut tidak dapat
dijual (the title is unmarketable). Selain itu polis ini juga
meng-cover risiko no right of access to the land.
Batas tanggung
jawab dalam the Owner’s policy adalah
sebatas harga yang dibeli oleh purchaser.
Seperti jenis risiko lainnya, risiko-risiko yang di-cover dalam The Owner ‘s
Policy bisa ditambah atau dihilangkan dengan apa yang disebut endorsement[16]. Premi untuk polis akan
dibayar oleh penjual atau pembeli sebagai tanda persetujuan. Namun sebaiknya
konsumen sebagai calon pembeli menanyakan terlebih dahulu berapa biaya yang
harus dikeluarkan untuk title insurance
sebelum menandatangani perjanjian real
estate (real estate contract)
tersebut, yang membuktikan bahwa mereka membayar untuk title charges.
Dalam setiap
perbuatan hukum terhadap sebidang tanah, maka ada beberapa pihak yang terlibat.
Misalnya, seorang
pengacara untuk real estate, pialang, escrow
officer (di negara bagian barat), atau loan
officer. Biasanya mereka memberikan
informasi secara terperinci mengenai berapa besarnya biaya title search dan asuransi sebelum perjanjian real estate (the real estate
contract) ditandatangani. Adapun yang di-cover dalam title insurance
adalah selama orang orang yang diasuransikan tersebut mempunyai kepentingan
atas tanah yang bersangkutan dan dalam title
insurance tak ada premi tambahan yang dibayar sesudah polis dikeluarkan[17].
b. Lender's policy
Lender’s
policy sering disebut juga sebagai loan
policy, merupakan polis yang khusus
diperuntukkan dalam perjanjian mortgage.
Secara umum, polis ini mengikuti
bendanya di tangan siapapun, sehingga jika tanah itu dipindahkan kepada pihak
lain, maka polis ini memberi keuntungan bagi pihak tersebut (the purchaser of the loan) apabila tanah
sebagai jaminan itu dijual. Polis ini
memberikan fasilitas yang sangat baik jika mortgage itu dijual di pasar sekunder[18].
Terhadap asuransi ini, The American Land Title Association
("ALTA")[19]
telah membuat format secara universal yang dapat digunakan di semua negara.
Adapun risiko yang di-cover dalam
asuransi ini adalah[20]:
1.
The title to the property on which the mortgage is being made is either
a)
Not in the mortgage loan borrower,
b)
Subject to defects, liens or encumbrances, or
c)
Unmarketable.
2. There is no right of access to the land.
3. The lien created by the mortgage:
a)
is invalid or unenforceable,
b)
is not prior to any other lien existing on the property on
the date the policy is written, or
c)
is subject to mechanic's liens under certain circumstances.
Selanjutnya di dalam loan
policy ini, ALTA juga menetapkan bahwa perusahaan asuransi dapat meng-cover risiko satu sampai dengan empat
rumah yang dibebani mortgage dalam
satu polis sepanjang benda-benda jaminan tersebut masih atas nama satu orang
pemilik selaku debitur sehingga tidak perlu dibuatkan polis tersendiri untuk
tiap-tiap mortgage.
c. Construction loan policy
Dalam polis ini ditentukan bahwa title insurance for construction loans require a Date Down endorsement
which recognizes that the insured amount for the property has increased due to
construction funds that have been vested into the property[21].
Pada umumnya menjamin pemilik dan yang menyewakan dari sesuatu yg
terjadi di masa lalu. Dalam keadaan tertentu, di beberapa negara, perlindungan
apat diberikan terhadap suatu kejadian yang mungkin timbul setelah
diterbitkannya polis.
Apa saja
yang dapat diasuransikan
Indonesia yang menganut sistem publikasi
negatif dengan tendens positif sudah saatnya menggunakan lembaga penjaminan
atau asuransi untuk lebih memberikan perlindungan hukum kepada masyarakat
pemegang hak atas tanah.
Pada hakekatnya asuransi atau pertanggungan itu sendiri dapat diartikan sebagai alat untuk melindungi
seseorang atas kerugian yang mungkin dideritanya terhadap peristiwa yang tidak
pasti. Sebagaimana diungkapkan oleh William Jr dan Heins, bahwa[22]:
“Insurance is the protection against financial loss provided by insurer”
Dari segi yuridis, menurut Crawford sebagaimana dikutip oleh Magee dan
Bickelhaupt, asuransi diartikan sebagai berikut[23]:
“Insurance is a contract
by which the one party, in consideration of price paid to him adequate to the
risk, becomes security to the other that he shall not suffer loss, damage, or
prejudice by the happening of the perils specified to certain things may be
exposed to them”.
Inti dari kegiatan
asuransi adalah memberikan jaminan kepada pihak ketiga atau tertanggung untuk
memperoleh ganti kerugian atas terjadinya peristiwa yang mungkin terjadi. Dalam
perspektif asuransi, peristiwa yang kemungkinan terjadi pada seseorang sekecil
apapun merupakan potensi yang dapat menghilangkan nilai ekonomisnya. Konsiderans menimbang UU No. 2 tahun 1992
disebutkan bahwa usaha
perasuransian yang sehat merupakan salah satu upaya untuk menanggulangi risiko
yang dihadapi anggota masyarakat dan sekaligus merupakan salah satu lembaga
penghimpun dana masyarakat,
sehingga memiliki kedudukan strategis dalam pembangunan dan kehidupan
perekonomian, dalam upaya
memajukan kesejahteraan umum. Selanjutnya dalam pasal 2 disebutkan Obyek
Asuransi adalah benda dan jasa, jiwa dan raga, kesehatan manusia, tanggung
jawab hukum, serta semua kepentingan lainnya yang dapat hilang, rusak, rugi,
dan atau berkurang nilainya. Sebuah polis asuransi tidak lain adalah perjanjian
atau kontrak, perjanjian itu dalam bentuk tertulis dan harus mematuhi segala
peraturan yang berlaku.[24]
Dengan demikian asuransi merupakan
suatu perjanjian antara satu pihak yang akan mendapat imbalan pembayaran sesuai
dengan risikonya dengan pihak lain, sehingga pihak pertama mendapat
perlindungan dari kemungkinan menderita kehilangan, kerusakan, atau kerugian dari
suatu peristiwa yang menimbulkan bahaya baginya.
Risiko/Risk adalah suatu ketidakpastian atau kemungkinan terjadinya suatu
peristiwa yang dapat menimbulkan kerugian di masa mendatang.[25]
Menurut Boedi Harsono,
perbuatan hukum yang akan diasuransikan adalah perbuatan hukum jual beli dan
pembebanan hak tanggungan atas bidang tanah Hak Milik, HGU, HGB serta Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang sudah dibuktikan bersih, yaitu yang dibuktikan
dengan sertipikat yang sudah lengkap dan pasti data fisik dan data yuridisnya.
Ada beberapa opsi yang dapat
digunakan untuk mengasuransikan tanah.
Opsi
pertama, yang diasuransikan adalah tanahnya, maka terhadap pendaftaran tanah untuk pertama kali dikenakan biaya untuk premi asuransi
dapat dimasukkan dalam PNBP. Premi asuransi hanya dibayarkan satu
kali pada pendaftaran pertama kali. Jika terjadi peralihan maka pemegang hak
berikutnya akan dikenakan biaya premi selanjutnya.
Opsi kedua, yang
diasuransikan adalah pejabat Kantor Pertanahan atas kesalahan administrasi yang
dilakukannya yang menyebabkan orang yang tidak berhak terdaftar menjadi
pemegang sertipikat, bentuk ini disebut asuransi profesi atau professional
liability, diterapkan terhadap mereka yang dalam menjalankan profesinya dapat
menimbulkan kerugian bagi orang lain seperti dokter.
Adapun biaya premi dibebankan :
·
pada saat
pendaftaran pertama kali (di Washington biaya premi diambil 1/40 dari 1 %
taksiran nilai tanah dan bangunan)
·
atau dibebankan
terhadap setiap transaksi peralihan
Di kanada, ada 2 tipe penggunaan asuransi
·
Owner’s
Policy - Kebijakan pemilik
- Melindungi pemilik
properti dari berbagai kerugian
titlerelated yang tercantum dalam polis asuransi, selama properti yang
dimiliki. Kebijakan merupakan
pemilik menetapkan jumlah maksimum cakupan.
·
Lender’s
Policy - Kebijakan pemberi pinjaman - Melindungi pemberi pinjaman dari kerugian dalam hal hipotek properti tidak
valid atau tidak dapat diterapkan. Sebuah kebijakan pemberi pinjaman biasanya menyediakan cakupan untuk jumlah hipotek properti.
Besarnya premi
yang dibayarkan oleh tertanggung adalah sebesar 0.1% dari jumlah pertanggungan.
Resiko yang di-cover
dalam asuransi
Di Hong Kong :
-
Kehilangan
Hak atas tanah
-
Kesalahan
yang dilakukan petugas kantor pertanahan (loss due to mistake)
-
Haknya hapus
oleh negara
-
Jangka waktu
pengajuan claim 2 tahun setelah pemegang sertipikat kehilangan hak
dari 1%
taksiran nilai dari tanah dan bangunan yang bersangkutan.
-
hilang nya
sertipikat hak asli,
-
perbedaan dalam tanda
tangan atau nama,
-
perbedaan dalam deskripsi properti,
-
hilang atau kekuatan yang
tidak valid dari pengacara,
sewa Pemerintah tidak
lengkap atau illegile, tidak ada
sertifikat pembebasan atau kepatuhan, Dan pelanggaran
Lease Pemerintah. Selain ITU Perusahaan
Asuransi juga dapat
mengcover kurangnya risiko karena kepemilikan, penipuan,
pemalsuan, prosedur-dan incompetency, dokumen tidak
ditandatangani dengan benar atau berwenang, transfer tidak sah, cacat dalam
judul, sitaan pada judul,
-
kepentingan
pihak ketiga dalam properti.
Di
Kanada, yang di cover asuransi antara
lain :
■Unknown title defects (title issues that
prevent you from having clear ownership of the property);atau cacat hak atas
tanah yang tidak diketahui
■Existing liens against the property’s title
(e.g. the previous owner had unpaid debts from utilities, mortgages, property
taxes or condominium charges secured against the property); Hak gadai yang
ada terhadap properti
(misalnya pemilik sebelumnya telah utang yang belum dibayar dari utilitas, hipotek,
pajak properti atau biaya kondominium dijamin terhadap
properti);
■Encroachment issues (e.g. a structure on your
property needs to be removed because it is on your neighbour’s property);
■Title fraud;
■Errors in surveys and public records; and
[1] Wahid Muchtar, Memaknai Kepastian Hukum Hak
Milik Atas Tanah, Jakarta, Republika, 2008
[2]
Dr. Ir. Irawan Soemarto, MSc, disampaikan dalam Rapat Penyusunan Riset Desain
tanggal 24 Juni 2015
[3] Classic Encyclopedia, Land
Registration.(On-line), tersedia di http://www.wikipedia.com (30 Agustus
2006)
[4] Trevor Mills, “A
case for Torrens’s system of Title Registration”, (Makalah yang disampaikan
pada Seminar yang diselenggarakan oleh International School of Business,
University of South Australia, Kuala Lumpur, 26-30 Januari 1999).
[5] J.David
Stanfield, Jeff Underwood, Kirthimala Gunaskera, “Land Registration and Land
Fraud in the United States”, (Makalah yang disampaikan pada Seminar tentang
Pengurangan Resiko dalam Kriminalisasi Pertanahan, yang diselenggarakan oleh
Asosiasi Industri dan Properti. Malaysia, 21 Oktober 2008).
[6] Land Registration
in Massachusetts, New York Times, 17 Februari 1907
[7] How Torrens
System Works, New York Times, 26 Mei 1907.
[8] Glendon.J.Buscher, A brief history of the Land Court, (On-Line),
tersedia di: webmaster@jud.state.ma.us (8 Maret 2006).
[9] Torrens Title, (On-Line), tersedia di: http://www.wikipedia.com
(10 Maret 2007)
[10]
Economic Commission for Europe-Geneva, “Land
Administration Guidelines with Special Reference to Countries in Transition”, (New York-Geneva:
United Nations, 1996), hal. 16.
[11] Novina Sri Indira Hartati, Tinjauan Mengenai Title Insurance di Hong Kong, Jurnal Hukum Volume 6
No. 2 , Juli 2009.
[12] Ibid,
hal.14
[13]
The fee simple estate is the largest
estate in terms of duration (it is potentially infinite in duration) and is as
near to “absolute ownership” as it is possible to achieve under English land
law. The word “fee” connotes inheritability and “simple” indicates that right
to inherit is unrestricted (i.e. it is inheritable by general heirs whether
ascendants or descendants). The fee simple is virtually everlasting in that it
continues as long as the person entitled for the time being has “heirs’ left to inherit. The classic words of
limitation used to create such an estate are “to (X) and his heirs”.
Michael Haley, “Nutshells, Land Law”,
Seven Edition, (London:
Sweet & Maxwell, 2007), page
12.
[15] This includes any person who takes the
property by sale, mortgage, will, lease or otherwise, but excludes any
acquisition by operation of law. Op.Cit. Michael Haley., page. 20.
[16]
A clause in an insurance policy detailing
an exemption from or change in coverage.
[17]
Tersedia di http://www.indopedia.org/Title_insurance.html,
tanggal 12 Juni 2009.
[18]
Ibid.
[19] In the United States,
the American Land Title Association (ALTA) is a
national trade association of title insurers. ALTA has created standard forms
of title insurance policy "jackets" (standard terms and conditions)
for Owners, Lenders and Construction Loan policies. ALTA forms are used in
most, but not all, U.S. states. ALTA also offers special endorsement
forms for the various policies; endorsements amend and typically broaden the
coverage given under a basic title insurance policy. ALTA does not issue title
insurance; it provides standardized policy and endorsement forms that most
title insurers issue. Ibid.
[21]
Ibid.
[22]
William, Jr dan Heins, sebagaimana dikutip dalam M. Suparman Sastrawidjaja, “Aspek-aspek Hukum Asuransi dan Surat
Berharga”, (Bandung: Alumni, 1997), hal 10.
[23]
Ibid.
[24] Pasal
255 Kitab Undang-Undang Hukum dagang : Pertanggungan harus dilakukan
secara tertulis dengan akta, yang diberi
nama polis
[25]
Sri Redjeki Hartono, Hukum Asuransi dan Perusahaan Asuransi, Sinar Grafika,
Jakarta, 2008, hal 69.
Komentar
Posting Komentar